<--!ここにグーグルアナリティクスのタグをはる--> 福井県鯖江市の不動産会社は、フジモト不動産: 修繕・営繕 事例集アーカイブ

修繕・営繕 事例集

【必須道具】フジモト不動産で行っている、水抜きメンテナンス時に活躍する道具をご紹介します

賃貸管理物件のガス給湯器凍結予防のために、水抜き作業を行います。

フジモト不動産では、家主様、ガス業者様と協力しながら、ガス給湯器の水抜きメンテナンスを実施しています

水抜き作業をしておきますと、大寒波による、ガス給湯器内の水の膨張による破裂・破損を防ぐことができます

空室の場合に限り、水抜き作業を行います :その理由として、ご入居中の場合、お部屋が通電中であること、ガスを利用することが挙げられます 外気温が下がってくると、自動的にガス給湯器機器内を保温します

ただし、機器内は保温しますが、配管やバルブ等の凍結予防はできません そのため、配管等が寒波により凍結した場合、室内の蛇口をひねっても、水が出ないことがありますので、ご注意ください

鯖江市の2LDK好き好き女はフジモト不動産です

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昨日夜7時頃、

「ガスコンロの火はつくけど、リモコン”入”にしても、お湯にならない」

と、入居者さんから、緊急のお電話が入りました。

時間帯から察するに、仕事帰りで疲れている、もしくは入浴タイム、だと考えられます。


  • リモコンの電源が全く入らない
  • ガスコンロの火はつく
  • 実は、今朝から同じ状況である

これは、ガスの納入業者さんに聞くしかないです。

では、何で、フジモト不動産にこのような電話がかかってくるのでしょうか? 

      ・・・(こたえ:不動産管理会社だから ・・・不動産管理会社の業務とは・・・)いつか、執筆します。

ガスコンロがつく、ということは、ガスの供給は止まっていない、ということです。

建物北側にガス給湯器が設置されているので、台風の影響かも?とも思いましたが、分かりません。

ガス屋さんにすぐ電話しましたら、つながりました!!(ほっとしますね)

状況を確認していただくことになりました。


(原因) ガス給湯器の本体のコンセントが抜けていたから。 ※どうしてそうなったのかは、不明です。

いたずら?だとしたら、許せません。 強風だから?とも、考えられません。 

簡単には取り外せないと思います。  未だ、謎です。

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 毎日いろんなお電話が、フジモト不動産に届きます。 

 

「コンロのひとつがつかなくなった」 

   との入居者さんからのご一報です。(備え付けのビルトインコンロタイプです。)

 

3つの口がある一番左は、

私も個人的によく利用する場所です。 

2番手が、右手でしょうか。。。

 

とにかく、点火しない理由は、今のところ調査中です。 不完全燃焼が恐ろしいところです。

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「ピンポーン」 と普段鳴るはずが、

「ピン・・・」 としか鳴らない。

 

こんな現象が起きた場合、インターホンの本体の寿命による故障が考えられます。

入居者さんからのお電話でした。 来客が分からないのは、不便ですよね。

 

さっそく、修理業者さんに修理のお願い依頼を行いました。 

オーナーさんにもご報告させていただきました。

 

おかしいな? 困ったな? どうしたらいいのだろう。。。

そんな気持ちになったら、不動産管理会社のフジモト不動産スタッフまで、ご一報くださいませ。

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蛍光灯が切れたので、

球交換をしてみたところ、つかない

心配になり、近くの電気屋さんで見てもらったら、

”基盤が悪い” と、いわれ、新しく入替をすすめられた。

 


賃貸物件にお住まいの入居さんからのお電話です。

オーナー様に連絡をとり、オーナー負担にて照明器具を交換することになりました。

このように、球交換などの小修繕は、通常、入居者負担となりますが、

器具そのものの不具合の場合は、オーナー負担になることがありますので、

事前に、速やかに、管理会社まで、ご相談ください。

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毎日、暑い日が続きます。。。

そんな中、入居者さんから、

  • 「エアコンのリモコンが効かない。乾電池を入替しても、全く反応しない。」

との、お困りの電話を頂戴しました。 さっそく、電気屋さんへ修理依頼です。

エアコン修理で混雑しているようです。ご苦労様です。

  • 制御基盤交換 にて、修理完了の報告がありました。

***

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「集合ポストのダイヤルが、まったく動かない」

が切れているのでしょうか?

それとも、どこかの小さな部品が壊れてしまっているのでしょうか?

どちらの原因にしろ、現状確認が必要です。

早急な対応が求められています!

入居者さんは、大切な郵便物を受け取ることができません。 これは、とても大変なことです。


現場確認したところ、油を差しても、全くダイヤルのつまみが動きませんでした。

部品の変形の可能性が高そうです。。。

器用なオーナーさんに聞いてみました。 「直せそうですか?」

「たぶん無理だと思うので、業者さんに聞いて、見てもらってください。」

以前、他の賃貸マンションで、同様に集合ポストのダイヤルが壊れたことがありました。

その業者さんに声をかけましたら、OK! 無事に修理手配・取替えとなりました。

  • 集合ポスト ダイヤル錠の取替え

 

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「今朝、トイレを使用したら、水が止まらないのですが。。。」

どうやら、タンクの中を触ってみても、

水が止まらないようです。

入居者さんからのお困りのお電話です。 毎度、突然の故障発生!困った!!

 


土曜日なので、業者さんがお休みである可能性もあります。

さっそく電話してみますと、すぐ点検修理していただける、とのお返事です。 助かります。

  • 原因 ・・・便器洗浄剤を、トイレのタンク内に入れていたため、引っかかってしまっていた。

そのほかにも、節水のために、ペットボトルをタンク内に入れて、引っかかるケースもございます。

  • 結果 ・・・設備自体のトラブルではなかったため、入居者さんに費用負担が発生することとなりました。

 ただし、タンク内の部品の劣化、ということも充分考えられますので、 

 困った!場合は、管理会社のフジモト不動産まで ご一報くださいね。 

 

 

分かりやすいサイトを見つけました。緊急時の応急処置は、覚えておくとよいでしょう。

止水栓を止める ・・・10円玉か、マイナスドライバーを使って、締め込みます。 とりあえず、 ”水が流れっぱなし” という現象をストップすることができます。

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「ウォシュレットの部品から水漏れするのですが。。。」

※「ウォシュレット」はTOTOの登録商標です。

どうも、温水洗浄便座を使用すると、ぽたぽた漏れるらしいのです。

入居者さんからのお困りのお電話です。 毎度、突然の故障発生!困った!!

まずは、事務のAが現場で状況を確認しました。

設備屋さん、メーカーさんに修理点検してもらいました。


  • 本体からの漏水のため、 部品交換にて修理となりました。
  • 洋便器温水タンクユニット 1台 を取替え工事しました。
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 とある、賃貸専用住宅の階段です。 

建築当初より、

階段に、手すりは設置されていませんでした。

「手すりを設置してほしい」 と、

入居者さんより、ご要望がありました。

現場は、確かに直の階段です。


当初は、向かって左側に設置する計画でしたが、

「壁下地がない」 との理由で、

右側に設置することに。。。

階段の色とうまくコーディネートされています!

使い心地は、いかがでしょうか?


福祉住環境コーディネーターの資格取得に向けて、少しずつ勉強中のです。

テキストを広げてみましたら、

「福祉住環境整備の基本技術」_「手すりをつける」 という単元を発見しました。

どれどれ。。。

  • 手すりの種類と特徴

ハンドレール(Hand Rail) ・・・階段や廊下向き

特徴)身体の位置を移動させるときに、手を滑らせながら使う手すり。

注意点)端部は壁側に曲げこむ。

 ※エンドキャップを取り付ける方法は、端部に衝突してけがをしたり、衣服の袖口を引っ掛ける危険がある。

グラブバー(Grab Bar) ・・・トイレ、浴室、洗面脱衣所など

特徴)身体の位置はそれほど移動しないが、移乗やからだの上下運動にともなって、しっかりとつかまる手すり。

注意点)すべりにくい材質

 


今回の手すりは、合格点のようで、ほっとしました。(施工業者さんと、きちんと相談・打合せが必要ですね!)

ただ、ちょっと気になる点が。。。

今回、妥協してしまい、右側の壁に手すりを設置したのですが。。。

テキストによりますと、、、

階段の手すり設置の注意・設定方法

  1. 高齢者の場合、下りるときの利き腕側に連続して設置する。 片麻痺の場合は両側に設ける。

・・・今回の施工では、下りるとき、左手側になってしまいます。左利きの人にしか便利でないのかも。。。?

手すりひとつでも、細心の注意、心配りが必要です。


さきほど、雑誌などの整理整とんをしていましたら、

気になることばが飛び込んできましたので、ご紹介しましょう。。。

「されど、手すり」

日経アーキテクチュア特別編集版より とっても、記事の内容が気になるところです。。。

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浴室の換気扇の音が、最近大きい気がするのですが。。。

入居者さんからのパンダメールが到着です。

今までの経験から、 たぶん、換気扇の交換になるだろうな。。。と予想。

  • 結果 ・・・換気扇交換となりました。

故障が続きます。。。

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入居者さんからの 「困ったな、どうしよう?」 のご連絡。

昨日から、冷えない。

故障は、いつも突然! 

電気屋さんに修理をお願いし、見てもらうことに。。。

※混雑していると、すぐに修理できないことがあります。

 

  • ガス注入 R22 500g で 修理完了

約12年経過のエアコンでの、トラブルでした。 

今回の場合は、ガス切れが、冷えない原因だったようです。

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毎日、暑い日が続いております。

車で外出の場合、車の中は、灼熱地獄と化しています。。。

 少しだけ窓を開放しておくと、体感温度も違ってくるはず。。。なのですが、

 (へんな虫が入ってくると嫌なので、いつも締め切っている、親子パンダ・・・)

ところで!

お住まいの網戸の調子は、いかがですか?

 ・ 網が破れそう、破れてしまった

 ・ 網戸を開閉するたびに、 キィキィ音がする

 ・ 網戸を片方に寄せると、 すき間が出来る (虫が入ってくる)

網戸の調子が快適になれば!

 ・ 外の空気を取りいれ、 空気の流れを起こし、 体感温度も変わってくるはず。

 ・ 換気扇や扇風機、すだれなど と併用して、 できるだけ、エアコンなしで 過ごせるかも。


賃貸アパートにお住まいの入居者さんからも、

網戸に関する困った! という相談やお問合わせが 増えてきました。 

有償・無償も含め、 フジモト不動産のスタッフに お問合わせくださいね。(電話0778-52-6105)

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ふじもっとのリフォーム=フジモト不動産のリフォーム

 

 

・育児真っ最中の事務Aのリフォーム

・賃貸不動産経営管理士の企画営業のSのリフォーム

・30年の実務経験を持つ社長のYのリフォーム

スタッフそれぞれの知恵と経験を結集しながら、 お客さんの思いに近づくために。

”しあわせづくりのおてつだい” をモットーに 取り組んでいます。

■■■■ふじもっとリフォーム事例集■■■■

■■■■ふじもっとリフォーム事例集■■■■

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 駐車場の白線を引き直しましょう★ 

 今日の天気は、くもり!

 とある、賃貸アパートの敷地内駐車場のおはなしです。

 白線が消えかかっていましたので、引きなおしです!

 朝10時から午後4時までの工事日程の中、

 入居者の皆さんの協力を得ながら、作業開始!

 2~3時間かかると思われた作業も、 かなりスピーディ。 あっという間に完了です。

 


+++++今回の親子パンダのリフォーム内容は+++++

白線 ・・・W=15センチ 加熱溶融 119.45m という作業内容でした。

あと、区画ごとに 番号をふりました。

15センチの太さで 白いラインを引きます。

119.45m分引きます。

 初めて耳にすることば ”加熱溶融”。 

  • 溶融 ・・・固体が加熱などにより 液体になる現象。とのこと。(ヤフー辞書より)

白線の材料?というか、引き方、というか。そんなところだと思っているのですが。。。

白線を引く前の準備段階において、

作業員の方たちが、 せっせと 座敷ぼうきに似た 柄の長いタイプのほうきで はいていた姿が とても印象的でした。

溶融した材料を接着しやすいように との 前作業なのでしょうね。 ていねいに進めていただき、感謝です★

入居者の皆さんも ご協力ありがとうございました! byパンダヨリ

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オーナーAさん ・・・「ペアガラスか、二重サッシ窓か、すりガラスにしたい。」

少し前のおはなしです。

どうして、オーナーAさんは、そんなことを思ったのでしょうか。。。


(それまでの経緯)

 ・ 部屋の内部は、手入れしていて、きれい。 ・・・なのに、空室期間が続いている。

 ・ 外回りのメンテナンスも行っている。 ・・・なのに、空室期間が続いている。

  従来通り、前入居者さんのお引越しの連絡を受けたら、さっそく、次の新しい入居者さんの募集活動を行います。

  オーナーAさんから管理委託を受け、フジモト不動産が募集活動を行います。

「例年だと、すぐ次の入居者さんが決まるのに。。。」

オーナーAさんは、つぶやきます。

そして、決まらない理由と、決めるための”なにか”を オーナーAさんと 一緒に考えることになりました。

そんな状況の中で、オーナーAさんが発したことばが、冒頭のことばです。


実は、オーナーAさんは、

その賃貸物件以外にも、昭和60年代築の賃貸マンションを所有しています。

今は、平成ですから、単純に 築20年以上 経過しています。

今現在、満室稼働中です。

その物件よりも新しい、今回のお部屋。

見た目も 素材感も まるで 違います。 それなのに、決まらない。

「省エネ・インパクト・他にはない魅力・節約」 ・・・そんな意味で、二重サッシ窓やペアガラスをつけたらどうかな。。。との話になりました。


ちょうど、ここ数年で、

そのアパートの周囲に、たくさんの新築住宅が建つようになりました。

住環境が変わったのです。

閑静な住宅街には、変わりないのですが、

隣の空き地に 家が立ち並び、

その空室になっている部屋からの眺めが 変わってしまったのでした。

確かに、

部屋から、お隣のベランダが丸見えです。

ということは、お隣のベランダから お部屋が見えてしまう。。。

それと、一番気になったのは、目線。

空室になっている部屋の生活目線と ややもすると お隣の方と 目が合ってしまいそうです。。。

オーナーAさんは、 「これだ!!」 と思ったようです。

この部分を解決すれば、お客さんは、決まる! と思ったようです。

そこで、 ペアガラスが設置できない場合も考えて

今の板ガラスを すりガラスのようなものに つけかえたらどうか。 という展開になりました。

すりガラス。。。

ネットで調べてみることに。

型ガラス ・・・ 表面がデコボコザラザラした不透明なガラス。

光を通したいけど、視界はさえぎりたいという場合に使用される。

まさに、求めていることに近いと感じました。

お風呂やトイレによく利用されるみたいです。 

インテリア性を求める場合 として、 食器棚などにも利用されるようです。


結果を書きますと。。。

型ガラスも、二重サッシも、ペアガラスも、導入に至りませんでした。

現状のままで借りたい というお客さんがあらわれたのです。

少し時間がかかりましたが、

そのお客さんにとっては、それほど必要性がなかったようです。

それでも、

オーナーAさんと一緒に考えたひとときは、とても大切な時間でした。

いつかどこかで、型ガラスを使ってみたいですね。

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 フジモト不動産のYです。

 ①アパートの屋根 建物と帯板の間に 

  ぎっしりと鳥の巣(わらすべのかたまり)がありました。

  外壁及び屋根の修理の際 帯板をはずしたところ 発見されました。

 ②あるアパートでは 鳥が天井裏にいる 困っている

  外から何度となく 侵入すると思われるところに 穴埋めをしている

  改善されない

  今回は 天井の板をはずして天井裏を見てもらいました。

  びっしり 鳥の巣(わらすべのかたまり)がありました。

  鳥の巣(わらすべのかたまり)を取り除き 中をのぞいたところ

  小さな穴がわかりました。ここから侵入したと思われます。

  外からは 原因がわからなくても 建物内から調べるとわかる場合があります。

  今回の教訓 押してもだめなら引いてみな と 言うところでしょうか?

 Sの言葉で 気がついたこと

  ①②の 鳥の巣は まさに 北京オリンピックの とりのすとそっくりでした。

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写真は、外装リニューアル工事中の「メゾン杉本」の2階共用部の天井部分です。

下地材を打って、板を貼って仕上げます。 

写真は、下地材を打ち終わったところでしょうか。

板金やさんとお話していると、

ケイテン とか シーチャン とか 専門用語がずらり。

しぃちゃん。。。 なんだか かわいい響きですね★

いつものように ネット検索したところ、

  • 軽天(けいてん) ・・・軽量鉄骨で天井や壁を造作する。下地材。
  • シーチャン ・・・C形チャンネル鋼を縮めて、「C-チャン」 下地材。

+++とにかく、下地材ということだけは、分かりました。+++ 

 写真の骨組みは、シーチャン? それとも ケイテン??? byはてな続きの親子パンダ

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今朝より、

屋根廻りに設置されている「幕板」(通称:はちまき?)と呼ばれる部位の取外し作業がスタート。

作業工程スケジュールによれば、昨日の朝からの予定でしたが、

なにぶん、時折 強風が吹き荒れていたため やむなく 職人さんと 中断を決めました。

建物の外部作業は、天候しだい。仕方がありません。

画像に小さくうつりこんでいますが、板金やさんです。

足腰のバランス感覚が、まさに「職人」

この後、屋根の上に立つ姿を 何度も目撃したのですが、、、

地面を歩くように、 すたすた。。。 たいしたもんです。 地上10メートル近くありますよね。。。

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見事に、網入りガラスに 大きなひび が入っています。


私たちフジモト不動産で管理している、とある賃貸マンションでの出来事です。

今日の天気は、ときおり、強風が吹き荒れてました。

マンション入口のエントランスのガラス入りドア。

片方のドアは、通常、開放状態にしてあります。

朝、入居者さんより 

  「風の影響だと思うのですが、気がついたら、ガラスにひびが入ってます!」

との、ご連絡。

さっそく見に行った状況が、冒頭の写真になります。

ぴかぴかに磨かれたガラスのため??外の景色がばっちりうつりこんでしまいました。

+++(すこしだけ、トリミングしてみました。)+++

オーナーさんに状況を説明し、修理業者さんに直してもらうことになりました。

事故は、突然起こるんですよね。

けが人がなさそうで、よかったです。

入居者さん、さっそくのご連絡、本当にありがとうございました

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建物の周囲を、足場が囲ってしまいました。。。(2009-04-20)

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屋根の形に沿うように、組み立てられています。

上手お見事 

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建物の西側の敷地内には、植栽つつじのスペースがあります。。。

思わぬ、足場くんの登場で、なんだか 苦しそう。。。

5月にかけて、ツツジが見ごろを迎えます。

どんな咲き方をしてくれるかな。。。 

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玄関ドアの両面を塗りました。・・・写真は、施工後のものです。

+++施工前の状況+++

  1. 木目柄だったが、表面が劣化していて、見た目に古めかしさが際立っていた
  2. 開閉には、問題がなかった(目立った故障箇所はなかった)
  3. 玄関ドアがきれいになれば、物件の魅力が倍増する、物件の顔的存在感、との複数意見があった

今回は、玄関ドアを交換せず、補修して塗る方向で決定しました。

次に、色に迷いました。 

 ラフル・ポップな色でもよさそう。。。同系色で無難にしようか。。。

塗装業者さんと、カラーサンプル帳を参考にしながら、決めていきました。

つや消しタイプで、派手すぎず、いい雰囲気に仕上がったと思います。 どうでしょう。。。?


フジモト不動産の営業メニューのひとつとして、不動産管理業務があります。

--(ここからは、賃貸不動産経営管理士講習テキストを適宜参照して執筆していきます)--

オーナーさんとフジモト不動産とは「管理委託契約書」を締結します。


+++不動産管理業務の内容+++

  • 管理委託契約書に基づき、受託者としての営業活動を行います。
    • 入居者さん募集
    • 入居者さんの審査・選択・決定
    • 賃貸借契約の準備と締結
    • 賃料・敷金等の一時金の受領と扱い
    • 未収賃料の回収と不在者への対応
    • 市場調査と賃貸条件・コンセプトの変更提案
    • 借主の居住ルール遵守指導と苦情処理・緊急事態への対応
    • 鍵の管理
    • 定期報告
    • 敷金・保証金の精算(原状回復)
  • 建物・設備の保全・維持・管理のグレードアップ
    • 建物の構造と設備の仕組み
    • 保全・維持管理の体系
    • 建物・設備の点検
    • 計画的修繕・長期修繕計画
    • 住環境の整備
    • 緊急時の管理業者の対応
    • 建物・設備のグレードアップ

フジモト不動産のリフォームは、

 オーナーさんの財産の定期的なメンテナンスを通して行う修繕提案業務と、

もうひとつは、

 時代によって変化していくお客さんのニーズに合った 

 建物自体の商品力を維持もしくはグレードアップしていくリフォーム・リニューアル提案業務

から成り立っています。

 

実は、今日も、オーナーさんとの会話の中で、

 「フジモト(不動産)さんからの提案があると、動きやすいのに。。。」 

とのことばたちが出てきました。

このことばの中には、

 価格・費用の面(リーズナブルであるかどうか)、

 建物維持管理の面(快適に、そして長持ちさせる工夫)、

 長期修繕計画の面(短期的、長期的視点で、さまざまな点を検討する)など、

いろんなことが含まれています。

日ごろ感じていることも含め、不動産管理会社として、専門家としてのアドバイス業務

今後、より力を注いでいくことが大切だと、改めて感じる出来事でした。

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ある賃貸物件に存在している、昔なつかしの洗面ボウル。(完成形)

現代の生活スタイルには、ずいぶんとなじまなくなってきました。

  • 朝シャンができない。
  • ボウルスペースが小さくて狭い。
  • 配管むき出し。
  • 収納スペースがない。

写真では、右側にしか蛇口がありませんが、

当初は、右側に水専用の蛇口、左側に湯専用の蛇口がありました。

そして、お湯用の蛇口のそばに、熱湯注意と書かれたプレートが貼ってありました。

温度調節機能がついていませんので、

まず、ゴム栓をしてから、

水とお湯両方の蛇口をひねって洗面ボウルに適温にためて使用していたのだと思います。

蛇口をひねって熱湯が出てくるなんて、ちょっとびっくりですよね。。。

見方を変えれば、

節水ができそう。。。ボウルの容量も小さめですし。

結果として、

洗面ボウルが非常に良好な状態だったので、

不便な蛇口を右側にひとまとめにして、蛇口だけ交換しました。

右側のお湯の栓は、メクラにしてもらいました。

これで、安心!安全!

 なによりも!

 賃貸生活を送る入居者さん側が気に入って使用していただけることがうれしいできごとでした。

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いつかは必要になるかもしれないけれど、 それがいつなのか、もしかしたら必要になるときがこないかもしれない。。。

そんなもの・ことが身近にありませんか。。。?


コパンダは、このあいだから すぐには必要とされないけれど、もしかしたら。。。と考えさせられた場面に何度も出くわしました。 そのたびに あ~ とっといてよかった★ と思ったものです。

  • 照明器具

割とデザイン性のある照明器具がついている、某賃貸アパートでのできごとです。 基盤の調子が悪いのか、球を交換しても 点灯しません。。。 電気屋さんに見てもらいましたら、やはり器具が悪いとのお返事でした。 仕方がありませんので、 基盤の交換をお願いしました。 すると、 築10年以上経過しているので、 もしかしたらメーカーに問合わせしても、 取扱いがない といわれるかもしれないとのこと。 そうなると、新しく器具を購入することになりそうでした。 う~ん。 機械類はいつかは壊れることは 承知しているのですが、、、、 オーナーさんにとっては 痛い出費になりそうだな。。。と 思っていました。 

もっとシンプルに、 時代が経過しようとも いつでも どんなときでも 間に合う 基盤 というものがあったらいいのに。。。と思います。 今度、その疑問・質問を電気屋さんにぶつけてみよう★と思った コパンダなのでした。。。

そしたら! なんと その電気屋さんから素敵な電話がはいりました! 同じ型の照明器具を捨てずにとっておいたかもしれない。 もしかしたら その器具の基盤が間に合うかもしれない。。。 

やった~★★ コパンダが 小躍りをはじめました! よほどうれしかったのでしょう。 

  • 普段からおつきあいの業者さんだったからこそ! の お手柄であること。
  • 念のため、将来の必要性を考えて、部品をとっておく その心意気に共感した。
  • 提案のできる業者さんであったこと。
  • なるべく費用をおさえたい、でも入居者さんに迷惑はかけれない というオーナーさん側や不動産管理会社の気持ちを 少しでも理解してくれていたこと。
  • 現場を確認し、最善の判断を提案してくれる 責任感のある仕事をしてくれたこと。

コパンダは いっぺんにファンになってしまいました★ これからもどしどし頼んでもいいですか?

そういえば、以前、浴槽にひびが入ってしまったという出来事がありました。 そのとき、コパンダは FRPかなにかで補修できるだろう。。。 とカンタンに考えていました。 そうしたら! ひびというよりもっと深刻で、 穴があいてしまっていたのでした。 補修はできません!と業者さんに言われました。 浴槽の交換となりました。 ここで!またさきほどと同じ問題発生!! 

同じ型の浴槽が生産中止とメーカーさんからの返答でした。 同じものがもうどこにもないのです。 ということは、 浴室全体から修繕を考えなくてはなりません。 ものすごくおおがかりです。  結果としては、 同じ浴槽をなんとか手に入れることができました。 それは、なぜだかお分かりでしょうか。。。? 生産は中止されていましたが、 どこかに在庫があったのです! どこかでだれかが とっておいていたのです!! あのときは、本当に助かりました。 コパンダとしては、それを 在庫 とはとても恐れ多くて呼ぶことができません。。。。

  • 換気扇

 換気扇もよく壊れます。 台所、トイレ、浴室、、、いろんなところについている換気扇。 特に、フード付きで強弱の風調整のスイッチとランプのついたキッチンにある換気扇について、今回お話させていただきます。byコパンダ

風力調整のスイッチが あるとき突然 壊れました。 築20年を経過した賃貸マンションでのできごとです。 スイッチひとつないだけで、 不便な生活であることが分かりました。 その入居者さんは、弱風を普段使用しながら、台所仕事をしていました。 ところが! その弱風をコントロールしている 1センチ四方のスイッチが 突然とれました。 とれただけならいいのですが、そのスイッチの部品をはめこもうにも、うまくいきませんし、 換気扇も弱風で回りっぱなしの状態でした。

いったい この状況を どうしたら いいのでしょうか。。。 コパンダは 初めてのケースに はてなの連続。。。

いつもの電気屋さんに相談しました。 応急措置として、 弱風のスイッチをめくらにしてくださいました。 めくら。。。コパンダにはついていけませんでした。 素人が勝手にめくらにすることはできない!危険! ということは直感的に分かりました。 

とりあえず、換気扇は止まり、強風と切のスイッチは正常に動作、弱風は使用できないという状況までになりました。 ここで! 同じ問題。 スイッチだけの交換修理はできません。 ということは! 新しい換気扇フードを購入することになるようです。 しばらく入居者さんは強風で台所仕事をしてみましたが、 どうも音が大きく、落ち着かない様子です。 交換の話でオーナーさんと話しようと思っていた矢先! 今度は、入居者さんから思いもかけないお電話がありました。

空室になっているお部屋の弱風スイッチが、間に合うのではないでしょうか?

コパンダはびっくりしてしまいました。 

いろんなことに配慮されたのではないかと思います。 わざわざお電話までして、入居者さんからの 逆提案。。。 さっそくオーナーさんと相談し、電気屋さんと打合せをすすめたいと思います! ありがとうございます。

本当は、まだまだ 事例 があるのですが、 また 第二弾 ということで、 執筆したいと思います。by親子パンダとフジモト不動産

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お気に入りの照明器具をつけたいのですが。。。

カスタマイズですよね。 うれしいご要望だと感じました★


企画営業のSです。

賃貸物件はいろいろと制約があって めんどうだな。。。 と多くの方が感じていることと思います。

それでも、だめもとでフジモト不動産のスタッフに声をかけてみてください★

もしかしたら、コミュニケーションをしているうちに、素敵なアイディアが出てきたりして、不満が解消されていくかも?しれませんよね。。。。


照明器具を天井に取り付けする場合、差し込んでまわして固定する、など接続方法がいくつかあるようです。

IMG_setsuzoku.JPG 

室内の天井部分にもともとついているシーリングの形状を 写真で紹介したいと思います。

  • (左側) オフホワイト色 ・・・洋風 丸型シーリング
  • (中央) ベージュ色 ・・・和風 角型シーリング
  • (右側) 取付金具 リビングなど大きい照明器具を取り付ける場合、必要となるようです。

困っていることを電気屋さんに急遽お話したところ、乗ってきた車から写真の3つの部品を出して見せてくれました。 いつもこの種類持ち出していないと、お客さんのところへ伺ったときに即対応ができないから、、、とのことでした。 なるほど


具体的に説明しましょう。 フジモト不動産の第二応接スペース兼キッズスペースコーナーの天井についている照明器具は どうなっているのでしょうか。。。 実は、こうなっています!

IMG_syoumeikigu.JPG 

プラスチック製のカバーをはずしたところを ぱしゃり。

ベージュ色のシーリングと取り付け金具とのセットのパターンでした。。。(計算式=中央+右側)  お分かりいただけますか?

今まで、知ろうとしていませんでした。。。 ですので、電気やさんに撮影協力をお願いし、説明していただきました。

どうも他のパターンもあるようで、詳しくは電気屋さんに対応してもらったほうが無難なのかな。。。とも感想として持ちました。

(お気に入りの照明器具を賃貸物件に取り付けするまでの流れ)

  • まずは、引越し先の賃貸物件に照明器具が設置されているかいないか の確認。
  • 設置されていない場合は、お客さんが設置することを前提で物件紹介をしているはずですので、物件をあっせんしてくれた不動産やさんにどんな照明器具が設置できるのか、確認することが大切。
  • すでに照明器具が設置されている賃貸物件の場合、(今回のフジモト不動産の場合もそうですが、)設置付きで賃貸することが条件ですので、どんな照明器具が設置できるのか、不動産やさんは即答できないことがあるかもしれません。。。 スタッフの知識不足が原因です。。。。
  • お手持ちの照明器具がどんなタイプなのか、分かっていることが大切なようです。

シーリング と何度か執筆しましたが、普段使い慣れていないことばですので、いまいち説得力に欠けるコメントしかできていないですね。。。 もう少し、ネットで調査してから続きを執筆しようと思います。

そういえば、、、他の入居者さんから 「いきなり台所の天井についている照明器具が落ちてきた」 との連絡を受けたことがあります。 天井と器具との接続部分にどうも問題があるようでした。 天井の下地にきっちりとビスが効いていることが大前提なのです!!

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いわゆる タイルのサンプル帳を ぱしゃり。

現場での打合せではなく、 フジモト不動産の店内での打合せ中。。。 写真では分かりづらいかもしれませんが 5センチ四方のミニタイルたち。 

現在、和式スタイルのトイレを洋式スタイルのトイレに模様替えをしている最中なのです。 ちょうど床面というのでしょうか、土間部分に一面タイルを貼ることになりました。 目地のコーキング部分の色も決めなくてはなりません。 あーだこーだと 見本帳だけを見ていても、なかなかイメージも膨らみませんし、色の組み合わせに悩みました。

現場で打ち合わせればよいのですが、 ちょうど 改修前のトイレの写真(画像)がありました。 そして、接客用のカウンターには、閲覧用のモニターと操作用のパソコンが設置されていたことを思い出しました!

一瞬のひらめき!という感じです。 少し前のパンダヨリの記事で 旭山バーチャル動物園のことを執筆したかと思います。 あれと同じ要領で、改修前の画像データを 閲覧モニターに拡大して表示させ、 サンプル帳を近づけたらどうかな。。。。 と 実践してみました。

かっこうよくはなかったですが、 スタッフもイメージをつかむことができましたし、 業者さんも ほっとひと安心といったところでしょうか。。。

全面張替改修!といった大掛かりな工事ではないため、いろいろ制約があるようです。 たとえば、壁(腰から下あたりまで)に貼ってある既存のタイルの色と一枚の大きさが違うタイルとの組み合わせ。 素材感。 でも、タイル工事のほかに洋風スタイルのトイレが設置されますので、その色との組み合わせ。 ペーパーホルダーやタオル掛けとの色の相性などなど。。。

どうせなら、かわいいトイレに仕上げてあげたいですもんね★

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panda_oyako_bikkuri.jpg  

福井県周辺の地域で 今朝ほど 地震 が発生しました。

建物の一階にいたのですが、 相当程度の揺れを感じました。 鯖江市は震度3だったそうです。

震源地や震度、震源の深さの情報を知りたくて、 まず、テレビをつけました。 その次に外へ見に行って、それからネットでも調べようとパソコンの電源を入れました。 携帯電話のことはまったく出てこなかったですね。。。

ワンセグ携帯ですから、携帯でも確認できたはずなのに。。。 今後のためにインプットしておこうと心に決めました。


そうこうするうちに、携帯に入居者さんからヘルプの電話(=パンダフォン)がかかってきました。

   「マンションで ジリリリリー と報知器がなりっぱなし状態です」

時間外ですので、会社の電話から転送されて携帯電話の留守電に切り替わります。

すぐにスタンバイという状況ではなかったため、とにかくオーナーさんと連絡をとり、オーナーさんがすぐに現場に駆けつけてくださいました。。。

おそらく地震の影響だろう とのことでした。 一部の防火扉が反応して閉まってしまい、火災報知機が作動してしまったようでした。 火災ではなく、ひと安心。。。

出社時、思わず賃貸不動産経営管理士の講習テキスト(2.5センチの分厚いテキストくん)を広げ、 緊急時の管理業者の対応 というページを読み返してみました。 はてさて合格点に届く対応ができたのかどうか。。。親子パンダと一緒に振り返ってみましょう。。。

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地震発生時 (以下テキストより適宜抜粋させていただきました。)

  • 揺れがおさまったら、建物内外の点検を行うこと
  • 大破壊の場合には、借主などを建物外へ避難させ、避難場所へ誘導すること
  • 火災発生の場合には、借主などの避難誘導、建物全体への火災発生の報知、消防署への通報、初期消火や延焼防止を行うこと

以上が、管理員が駐在する建物の場合 管理会社が対応すべきこと と書いてありました。

次に、管理員が駐在していない建物の場合

  • 震災後できるだけ早く対象建物を訪れて被害状況をつかむこと
  • その復旧や後かたづけに尽力すること
  • 直接建物や設備の応急措置や復旧に携わる工事関係業者を 普段から組織化しいざという折には迅速に対処すること
  • 緊急用品の備蓄場所や管理運営体制があれば、非常用食料や飲料その他を備え、管理対象建物の借主などへ配布できること

どれもたいせつなことばかりですね。 一流の不動産管理会社を目指して!フジモト不動産も!遅ればせながら、緊急時対応についての計画をふじもっと会議で取り上げていこうと思いました。

とにかく必要なもの・ことと思われるもの ・・・

フットワーク 体力 用具・備品一式 ふじもっと会の結成 パンダマップ(災害版)  食料

管理業者として次の用具を備えておくと、非難や救助活動のみならず、その後の復旧にも役立つものこと ・・・

ヘルメット(あります★) シャベル(家庭用?があります★) バール(あります★) 小型油圧ジャッキ(なし) ロープビニールシート(あるような、ないような状況です) ポリタンク(あります★) 小型発電機(ないです) 携帯トイレ(ないです)

非常用食料など備えておくと便利なもの ・・・

  • 乾パンや缶詰類などの非常用食料
  • ペットボトル入りなどの非常用飲料水
  • 懐中電灯やローソク、ライター
  • 携帯ラジオ(乾電池式あるいは手回し発電式)
  • 軍手、タオル、ポリ袋
  • トイレットペーパー、ウエットティッシュ
  • 救急キット(ばんそうこう、ガーゼ、三角巾、脱脂綿、包帯、消毒薬など)
  • レジャーシート
  • 簡易トイレ
  • 10円玉や100円玉などの現金
  • ガムテープ
  • 筆記用具や油性マジック
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今日の午前中の鯖江市の空を一部切り取りました。 どんな感想を持ちますか?

それにしても、昨日の 春一番 はすごかったですね。。。 髪の毛がばさばさパサパサ。なんとなく ほこりっぽい感じでした。 あちこち看板やのぼりが倒れてましたね。

さきほど、アパートの入居者さんから連絡が入りました。 「アパートの屋根が落ちてきた!」

信じられませんよね。 現場へ急行しました。 屋根の一部、通称「はちまき」と呼ばれる部材が一部はがれ落ちてきたようでした。 さぞかし 大きな音がしたのではないでしょうか。。。 さいわい、入居者や通行人、建物や外物置への被害はなかったようです。 ただ、 入居者さん所有と思われる自転車がみごとに下敷きになってしまっていました。 危険なので、早急に復旧作業が必要です。

この写真を見る限りでは、 穏やかなピクニック日和にしか みえませんよね。 

昨日の子パンダの夢はもしかして正夢かも?しれませんね。 はちまきを予言するパンダ親子。

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  • エアコン、ガス給湯器、電気温水器、照明器具、デジタル錠、、、

突然故障するものを 思い出しながら 書き出してみました。 

あるある~ そうだった。。。 という経験はありませんか?

実は、昨日メンテナンスの道中、デジカメがもうすぐ電池切れ というマークが画面に突然あらわれました。 計画が狂ってしまいました。 こまめに電池残量のチェックが必要でした。。。。


エアコン で多いのは、 季節の変わり目の時期でしょうか。 灼熱の暑い夏になって 冷房運転をしようとすると きちんと冷えない とか すぐ止まってしまう などの症状があらわれ、 快適な空調にはなりません。 そんなときに 電気屋さんに声をかけると 同じ症状のエアコン修理に追われ すぐに修理に飛んできてくれないことにもなりかねません。。。

ガス給湯器 は、12月から1月にかけて、 ガス給湯器が 集中して 故障しました。 なぜでしょう。。。? それにしても いきなりお湯が沸かなくなるのですから 本当に困ったものです。。。 寒い季節でお風呂をためようとしたら、 とか シャワーの途中で水になり お湯にならない などの症状があらわれます。 

電気温水器 は、お湯の出が細くなったり お湯の減り方がいつもより早かったり などの症状があらわれると 修理が必要になります。 主に安全弁や減圧弁の交換などがあげられます。 こちらも 突然ですので 生活している人には やっかいです。

照明器具やスイッチ類 は、 だましだまし使用していて あるとき突然 故障。。。 電気がつかないと 案外生活がとたんに不便になってしまいます。 球交換をしても グロー球を交換しても つかない。 と、ここまで確認するのも 結構一苦労なのです。。。

デジタル錠 は、電池切れが多いです。 だましだまし。。。のうちに、 あるとき突然 困った! となるパターンでしょうか。。。

いづれにしても、 早めにご連絡、早めに相談を ふじもっと へいただくことにより、早めの解決に結びついていくものと思っています。 入居者さん、 これからも ご協力よろしくお願いします。

 

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また 室内で雨漏りしている なんとかしてほしい

先週の土曜日、 入居中の入居者さんからの一報でした。 

 

雨風がものすごいときに 出窓の天井のビス穴より ぽたぽた落ちてくるようでした。

去年の11月も 今回と同じ部位からの 雨漏りでした。

比較的新しい建物ですが、どうも 外壁のコーキング切れが 原因のようです。

11月の段階で、フジモト不動産で1回確認、 オーナーさん及び建築業者さん、フジモト不動産で2回目確認

どちらとも、入居者さん立会いのもとで確認作業をし、 天気の具合を見て 外壁のコーキングをする という取り決めでした。

まずいことは、重なるものです。。。 そのまま、業者さんまかせで 確認や連絡作業がないまま、 冒頭の入居者さんからの お叱りの連絡です。。。

入居者さんサイドから見れば、 完全に放ったらかしの状態です。 

今日、本当に天気が良く、 午後から スカイマスター とコーキング屋さんが来て、 コーキング工事をすることができました。。。 無事、なんとか 雨漏りが直ってくれていると いいのですが。。。

 

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 フジモト不動産のYです。

 エアコンを止めようとして リモコンの停止ボタンを押しました。

 風向が変わるだけで なかなか止まりません。

 Sが たたいてみたら ……

 と 言ったので リモコンを パンパンとたたいてみました。

 そしたら 不思議 止まりました。

 原始的な方法も時には必要なのですね!

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IMG_water.JPG

 

冒頭、いきなり なんだこりゃ;;; という写真で ゴメンナサイ。

この写真は、築25年以上経過している一戸建ての家の床下を撮ったものです。

昨年暮れに、床がふわふわする と入居者さんから連絡が入りました。 原因は、漏水によるものでした。 

クッションフロア仕上げの床でしたので、べりべり、、、とフロア材をめくり、大工さんが電気カッターのようなもので四角く床の下地材を切り抜き、やっと床下が見えてきました。 

大工さんでないと、ここまで豪快にめくることはできませんよね。。。 

じんわり といった表現が正しいのかどうか分かりませんが、漏水の仕方は、派手ではありませんでした。 が、漏水箇所をすぐ発見することができました。 壁ブロックの上のほうまで水が回っていないか確認したい、と大工さんに言いましたら、 快く、壁をはがしてくれました。(異常がなかったので、そのまま壁板を釘打ちして、うまくおさまりました。 それも、すごい技術です。。。) 

それにしてもよく入居者さんは気がついたものです。 

下地材自体もかなり湿気で傷んでいたので、新しく貼りかえることにしました。 下地材を支える さん も一部ひどく黒ずんでいたので、大工さんに相談したところ、 壁ブロックから少しカットして防腐剤を塗れば大丈夫ということでした。

壁ブロックを指で触ると、かなりしっとりしていました。 設備やさんいわく、つい最近まで漏れていて、今後もこのままだともれ続けるとのことでした。

間取の位置の関係上、壁ブロックの奥にある 浴室 が一番疑わしいということになりました。 数年前に一度壁タイルの目地の一部をコーキングした記録がありましたが、すべての枠廻りのコーキングをしていませんでした。 今思えば、悔やまれます。。。 疑われる部位のコーキング処理を行ったうえで、1ヶ月様子を見ました。

1ヶ月ほどが経過し、今日、床下点検をした結果の写真が、冒頭の画像になります。 特有の白い縁取りが、漏水して水で湿っていた証拠です。 乾いていて本当に良かったです。

結局、その1ヶ月の間、床をめくったままでは、かなり入居者さんに不便でしたので、その部分をどう配慮するかが、ポイントでした。 床をふさぐにしても、コーキングして何日か様子を見てから、乾きそうな感じ、であれば床を貼るということになったのですが。。。 

めくった部分に相当する形に板を加工してもらいました。 その上で、床下点検口を新たに設置してもらいました。 めくったクッションフロア材をそのまま元に敷いて 2~3日、入居者さんに危険にならない範囲で、過ごしてもらいました。

その後、床を貼ってから、1ヶ月の間、普段どおり浴室の使用をお願いするのと同時に、 コーキング処理で漏水が解決できることを 切に願いました。

目地のコーキング(コーナー部分のみ)で、だめな場合、 タイルの張替や、腰から上の塗り壁の部分が劣化し、浸透している可能性があることも視野に入れていました。 

 

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急にガスが使用できなくなると、大変困ったことになります。。。寒い季節はなおさらです。。。  

先ほど、電話連絡がふじもっとに入り、ガス給湯器のリモコンにエラー表示’14’番が出てきた、とのことです。 ガス屋さんに聞かないと、点検・修理してもらわないと、分かりません。。 しかし、先日も他の物件のお部屋で同じようなエラーがでて、給湯器の入替になりましたので、 季節的なものなのか、または古くなってくるからなのか、、、非常に気になるところです。。。 Yが電話で応対している間、Sがネット検索してみました。。。すると、便利なページを発見しました。

平成7年より各メーカーの故障表示(リモコン)が統一されました。

との記事を発見しました。

今回の場合は、14番  ハイリミットスイッチ(加熱防止)、温度ヒューズ とあります。

冬場は使用時との温度差が大きく140エラーの問合わせが多いそうです。。。

復旧で直るのか、部品交換が必要なのか、または、型番が古く新品交換になるのか、、、、オーナーさんともども、大変気になるところです。

 

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洗濯機を置くスペースについて。

たいてい、洗面(化粧)台の横が多いと思います。

洗濯パンがあったり、なかったりします。

私たちフジモト不動産が取り扱う賃貸物件のうち、ほぼ8割には洗濯パンが設置されています。

残り2割には、洗濯パンが設置されていない、ということになります。

 

どんな洗濯機がやってきても、設置できるスペースは確保しておかなければなりません。

とはいえ、洗濯パンの大きさ・形もいろいろあります。

洗濯パンがなくても、スペースの関係上、排水の穴の位置は物件によってさまざまだったりします。

 

洗濯パン設置の有無によって、生活のしやすさはどのように違うのでしょうか・・・。

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入居者のみなさんへ

いつも賃貸物件の管理運営にご協力をいただき、毎度ありがとうございます

 

あれ、おかしいな、変だ、困ったな

こんな気持ちになった、とある入居者さんが、私どもフジモト不動産へご連絡くださいました

現場確認を行ったところ、床がふわつき、しずみます

 

水道メーターのパイロットは回っていなかったので、どうやら給水の水漏れではないようでした

次に疑うのは、排水です

築年数が20年以上経過していますので、いろいろ心配です

 

業者さんの段取りと入居者さんの段取りがとれて、やっとようやく今日、床下をみることになりました

私も立ち会って仕事の成り行きを見守っていたのですが

さすが、プロですね、てきぱきと判断していきます

私たちの疑問や質問にもきちんとこたえてくれました

 

床下を見ましたが、乾いていましたので、配管からの漏水でもなさそうです

行き詰まったかにみえましたが、可能性を消去法で消していくことになり、まだまだ手探りです

入居者さん、もう少しご迷惑をおかけいたします、ご協力ありがとうございます

連絡を取り合って、すすめていきましょう!

オーナーさん、どうか私たちフジモト不動産と一緒に解決していきましょう!

現場の状況をきちんと写真に記録しておりますので、ご安心くださいね

また、報告に伺います

 

あれ?おかしいな?変だぞ?困ったな・・・、どうしよう・・・わからない

そんなときは、私たちフジモト不動産にご一報くださいね

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